היטל השבחה הינו היטל, מס המוטל על בעל המקרקעין בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין.
סעיף 196א לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק") קובע כי לוועדה המקומית הסמכות לגבות היטל השבחה:
"הועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה"
החוק קובע מהי "השבחה" בסעיף 1א לתוספת השלישית לחוק:
"השבחה" – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג"
המקרים העיקריים בהם נוצרת "השבחה" הינם כאשר בעקבות אישור תוכנית או קבלת הקלה ניתן לבנות שטח גדול יותר במקרקעין (כגון: קומות נוספות בבניין/בית וכיוצ"ב) ובמקרים בהם ניתנת הרשאה לשימוש חורג, דהיינו שימוש שאסור היה לעשות קודם לכן (כגון: שימוש לתעשייה או למסחר).
מי צריך לשלם היטל השבחה?
החובה לתשלום היטל השבחה מוטלת על בעל המקרקעין (לאחר שהפך להיות בעל המקרקעין), חוכר לדורות (חכירה למשך לפחות 25 שנה), ובקרקע בבעלות משותפת כל אחד מהשותפים על פי חלקו במקרקעין.
מהו שיעור היטל השבחה?
שיעורו של ההיטל הוא מחצית ה"השבחה", דהיינו מחצית מעליית שווי המקרקעין.
מהו מועד החבות בהיטל השבחה?
מועד החבות בהיטל חל במועד אישור התוכנית שהשביחה את המקרקעין או במועד מתן ההקלה או התרת שימוש חורג במקרקעין.
חשוב לציין, כי מועד החבות בהיטל השבחה אינו בהכרח חופף למועד חובת התשלום שנדחה עד למועד "מימוש הזכויות" (כמפורט להלן).
מתי צריך לשלם את היטל ההשבחה?
מועד תשלום ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין.
סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק קובע:
"(א) ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה.
(ב) מימש החייב בהיטל חלק מן הזכויות במקרקעין ישלם היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל"
סעיף 1א לתוספת השלישית לחוק קובע מהו "מימוש זכויות":
"מימוש זכויות", במקרקעין – אחת מאלה:
(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;
(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה;
(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961"
לא יחשב מימוש זכויות:
א. העברה מכוח דין (ירושה וכד').
ב. העברה ללא תמורה מאדם לקרובו. "קרוב" – כולל בהגדרתו בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם.
ג. רישום זכויות בפנקסי המקרקעין בידי מי שהיה בעל הקרקע לפי 1/7/81.
ד. פעולה באיגוד מקרקעין (בהיעדר הוראת חיוב).
חשוב לציין, כי חייב בתשלום היטל השבחה רשאי לשלם מקדמות על חשבון היטל ההשבחה עוד לפני קביעת שומת ההשבחה.
כדי לדעת, כאשר משולם היטל השבחה על ידי המוכר הוא יהא זכאי לנכותו (לרבות הפרשי הצמדה בגין ההיטל אף אם שולם לאחר יום המכירה) לצורך חישוב השבח במכירת מקרקעין, ובלבד ושההיטל אינו מותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.
