על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, נדרש המוכר זכות במקרקעין ועל עושה פעולה באיגוד מקרקעין לשלם מס שבח.
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 קובע:
(א) מס שבח מקרקעין (להלן – המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.
(ב) השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47
מס שבח הוא מס המוטל על מוכר הזכות במקרקעין, והינו מס המוטל על רווח שנוצר ממכירת הזכות במקרקעין, דהיינו ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. ההוצאות שניתן לנכותן הינן הוצאות שהוצאו על ידי המוכר לצורך רכישת הנכס הנמכר או במכירתו ואלו מופיעות בסעיפים 39 ו – 39א לחוק מיסוי מקרקעין והן כוללת, בין היתר, הוצאות שהוצאו לצורך השבחת הנכס, שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך, מס רכישה ששולם על הנכס הנמכר וכו'. במקרה של הפסד (כשאין רווח ממכירת הנכס) לא יוטל מס שבח.
בעניין זה מגדיר את חוק מיסוי מקרקעין את המונחים הבאים:
"מקרקעין" – קרקע בישראל, לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע;
"זכות במקרקעין" – בעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים בין שבדין ובין שביושר; לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור; ולענין הרשאה במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים"
"מכירה", לענין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה -
(1) הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה;
(2) הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור;
(3) הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה;
(4) פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסויימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסויימים;
חוק מיסוי מקרקעין מקנה במצבים מסוימים פטור מתשלום מס שבח, פטור המהווה דחיית תשלום מס שבח עד למועד מכירה עתידית והקלות שונות בתשלום מס שבח.
חשוב לדעת, כי לצורך העברת הזכויות ורישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) יש צורך להעביר אישור על העדר חוב במס שבח. ללא אישור זה לא ניתן יהיה להשלים את עסקת המקרקעין ולא ניתן יהיה להעביר את הזכויות בנכס מהמוכר אל הרוכש.
על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, כל מכירה של זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין, חייבים במסירת בדיווח (הצהרה) לרשויות המס (מוכר ורוכש) על ביצוע עסקת המקרקעין בהתאם למועדים הקבועים בחוק.
את ההצהרה על עסקת המקרקעין יש להגיש למשרד מיסוי מקרקעין האזורי שבתחומו מצוי נכס המקרקעין. את ההצהרה יש להגיש על גבי טפסים מתאימים.
דיווח חלקי של נתוני ההצהרה, כפי שקובע חוק מיסוי מקרקעין, לא ייחשב כהצהרה על פי החוק, וכי כל איחור במועד הגשת ההצהרה עלול לגרום חיוב בקנס בשל אי הצהרה במועד.
גם במקרה בו מבקש המוכר פטור מתשלום מס שבח יש חובה להצהיר על כך ובמועד.
סעיף 73(א) – 73(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי על המוכר לדווח על העסקה בתוך 40 יום מיום המכירה.
(א) המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל, בתוך 40 ימים מיום המכירה, הצהרה שבה יפרט את כל אלה:
(1) פרטי הזכות;
(2) פרטי העסקה;
(3) התמורה בעד מכירת הזכות ותאריך מכירתה;
(4) התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך רכישתה;
(5) הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח;
(6) סכום המס המגיע ודרך חישובו;
(7) זכאות לפטור או להנחה מהמס החל.
(ב) העושה פעולה באיגוד מקרקעין ימסור למנהל, בתוך 40 ימים מיום עשיית הפעולה, הצהרה שבה יפרט את כל אלה:
(1) הפעולה שנעשתה;
(2) תאריך עשיית הפעולה;
(3) התמורה בעד הפעולה;
(4) התמורה בעד רכישת הזכות באיגוד ותאריך רכישתה;
(5) הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח;
(6) סכום המס המגיע ודרך חישובו;
(7) זכאות לפטור מהמס החל;
להצהרה יצורף מאזן של איגוד המקרקעין לסוף השנה שלפני יום עשיית הפעולה, ככל שהאיגוד חייב בעריכתו.
בהקשר זה חשוב לציין, כי מועד עסקת המקרקעין הוא מועד התקשרות הצדדים, דהיינו מועד החתימה על הסכם המכר. במקרה בו נחתם זיכרון דברים עוד קודם להסכם המכר, הרי שמועד החתימה על זיכרון הדברים הוא המועד אשר ייחשב כמועד העסקה (מועד המכירה/רכישה), וממועד זה יש למנות את הימים לצורך דיווח על העסקה, דהיינו גם אם הסכם המכר נחתם כחודש לאחר זיכרון הדברים הרי שיש למנות את הימים לצורך הדיווח ממועד החתימה על זיכרון הדברים. במקום בו שולם תשלום ראשון על חשבון התמורה (ואפילו עוד לפני חתימה על זיכרון דברים או הסכם מכר) יחשב מועד זה כמועד העסקה.
איחור במועד הגשת ההצהרה יגרור חיוב בקנס. דיווח חלקי של הנתונים המחויבים על פי החוק לא ייחשב כהצהרה.
