מהו מס רכישה?
על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, בעת ביצוע עסקה במקרקעין, כגון: רכישת דירה, קרקע, מגרש, בנין ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע, חייב הרוכש בתשלום מס רכישה.
מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה (נכסים המהווים דירת מגורים) או בשיעור קבוע (נכסים שאינם מהווים דירת מגורים), לפי סוג המכירה או המקרקעין ומועד הרכישה.
במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור מתשלום מס רכישה ובמקרים אחרים הקלות בתשלום מס הרכישה, כאמור בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(פטור ממס רכישה), התשל"ה-1974.
סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 קובע:
"(א) במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת; ובלבד שלגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שאינו דירת מגורים יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים.
(ב) (1) בפעולה באיגוד מקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה בסכום שהיתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששוויה הוא החלק היחסי כאמור בפסקה 1(א) – משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד."
בעניין זה מגדיר את חוק מיסוי מקרקעין את המונחים הבאים:
"מקרקעין" – קרקע בישראל, לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע;
"זכות במקרקעין" – בעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים בין שבדין ובין שביושר; לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור; ולענין הרשאה במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים; לענין זה -
"הרשאה" – למעט הרשאה מסוג שלא נהוג לחדש מעת לעת;
"מכירה", לענין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה -
(1) הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה;
(2) הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור;
(3) הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה;
(4) פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסויימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסויימים;"
חשוב לדעת, כי לצורך העברת הזכויות ורישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) יש צורך להעביר אישור על העדר חוב במס רכישה. ללא אישור זה לא ניתן יהיה להשלים את עסקת המקרקעין ולא ניתן יהיה להעביר את הזכויות בנכס מהמוכר אל הרוכש.
על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, כל רכישה של זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין, חייבים במסירת בדיווח (הצהרה) לרשויות המס (מוכר ורוכש) על ביצוע עסקת המקרקעין בהתאם למועדים הקבועים בחוק.
את ההצהרה על עסקת המקרקעין יש להגיש למשרד מיסוי מקרקעין האזורי שבתחומו מצוי נכס המקרקעין. את ההצהרה יש להגיש על גבי טפסים מתאימים.
חשוב לדעת, כי דיווח חלקי של נתוני ההצהרה, כפי שקובע חוק מיסוי מקרקעין, לא ייחשב כהצהרה על פי החוק, וכי כל איחור במועד הגשת ההצהרה עלול לגרום חיוב בקנס בשל אי הצהרה במועד.
גם במקרה בו מבקש הרוכש פטור/הקלה מתשלום מס רכישה יש חובה להצהיר על כך ובמועד.
על פי סעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין על הרוכש לדווח על העסקה בתוך 40 ימים מיום הרכישה.
"(ג) הרוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין ימסור למנהל, בתוך 40 ימים מיום הרכישה, הצהרה שבה יפרט את כל אלה:
(1) פרטי הזכות;
(2) פרטי העסקה;
(3) התמורה בעד הזכות;
(4) סכום המס המגיע, אם מגיע, ודרך חישובו;
(5) זכאות לפטור מהמס החל;
(6) פרטי כלל הזכויות במקרקעין וכלל הזכויות באיגודי מקרקעין שבידי האיגוד ושוויים."
בהקשר זה חשוב לציין, כי מועד עסקת המקרקעין הוא מועד התקשרות הצדדים, דהיינו מועד החתימה על הסכם המכר. במקרה בו נחתם זיכרון דברים עוד קודם להסכם המכר, הרי שמועד החתימה על זיכרון הדברים הוא המועד אשר ייחשב כמועד העסקה (מועד המכירה/רכישה), וממועד זה יש למנות את הימים לצורך דיווח על העסקה, דהיינו גם אם הסכם המכר נחתם כחודש לאחר זיכרון הדברים הרי שיש למנות את הימים לצורך הדיווח ממועד החתימה על זיכרון הדברים. במקום בו שולם תשלום ראשון על חשבון התמורה (ואפילו עוד לפני חתימה על זיכרון דברים או הסכם מכר) יחשב מועד זה כמועד העסקה.
איחור במועד הגשת ההצהרה יגרור חיוב בקנס. דיווח חלקי של הנתונים המחויבים על פי החוק לא ייחשב כהצהרה.
