חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, מקנה במצבים מסוימים פטור מתשלום מס שבח, פטור המהווה דחיית תשלום מס שבח עד למועד מכירה עתידית והקלות שונות בתשלום מס שבח. בעת מכירת נכס/דירה יכול המוכר לבקש פטור מתשלום מס שבח או הקלה בתשלום המס.
הפטור ניתן בהתאם להוראות החוק, וכדאי להיוועץ עם עורך דין מומחה בתחום שכן תשלום מס שבח במקרים מסוימים הינו שיקול משמעותי במסגרת השיקולים בבואו של מוכר למכור נכס/דירה.
פטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים
המוכר דירת מגורים יהא זכאי ליהנות מפטור מתשלום מס שבח בהתקיים כל התנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, כמפורט להלן:
1. על המוכר להגיש את הבקשה לפטור ממס שבח במועד.
2. הדירה הנמכרת עונה להגדרת "דירת מגורים", כהגדרתה בחוק (סעיף 1).
3 . הדירה הנמכרת הינה בגדר "דירת מגורים מזכה", כהגדרתה בחוק (סעיף 49).
4. המוכר והתא המשפחתי שלו מכרו את כל זכויותיהם בדירה – עקרון התא המשפחתי.
5. קיימת עילה לפטור מתשלום מס שבח.
1. על המוכר להגיש את הבקשה לפטור ממס שבח במועד
על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, על מוכר לדווח (להגיש הצהרה) על מכירת הדירה בתוך 40 יום מיום המכירה, כאשר במועד ההצהרה יש לבקש את הפטור ממס שבח.
חשוב לדעת, מוכר אשר לא יבקש במועד ההצהרה פטור ממס שבח, יחויב בתשלום מס שבח כמו כל מכירת זכות במקרקעין.
2. הדירה הנמכרת עונה להגדרת "דירת מגורים" כהגדרתה בחוק (סעיף 1)
מהי "דירת מגורים"?
בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, קיימת הגדרה ל"דירת מגורים":
"דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה"
ובכדי לפשט את ההגדרה על הדירה לעמוד בתנאים הבאים:
א. בניית הדירה נסתיימה במועד מכירתה.
ב. הדירה היא בבעלות או בחכירת יחיד (לא חברה).
ג. הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.
ד. הדירה משמשת למגורים בפועל, או לחילופין מיועדת לשמש כדירת מגורים לפי טיבה, דהיינו יש בה את כל המתקנים הנדרשים למגורים, כגון: אמבטיה, שירותים, מטבח וכו'.
3. הדירה הנמכרת הינה בגדר "דירת מגורים מזכה", כהגדרתה בחוק (סעיף 49)
מהי "דירת מגורים מזכה"?
סעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, מגדיר מהי "דירת מגורים מזכה":
"דירת מגורים מזכה" - דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
לענין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת כפי שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, בתקופה שבה שימשה הדירה למגורים; לענין התקופה הקבועה בפסקה (1) – לא תובא בחשבון תקופה שקדמה ליום הקובע, ולענין התקופה הקבועה בפסקה (2) – לא תובא בחשבון תקופה כאמור, אם ביקש זאת המוכר.
אם כן, בתמצית, "דירת המגורים מזכה" הינה דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים באחת משתי התקופות הבאות:
א. 80% מהזמן שמיום הרכישה ועד ליום מכירת הדירה בפועל.
ב. ארבע שנים שקדמו למכירה.
המונח "בעיקרה" מתייחס לרוב שטח הדירה.
במצב בו לא נעשה שימוש כלשהו או בתקופה בה שימשה הדירה לפעולות חינוך, פעוטון או דת, תחשב כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.
3. המוכר והתא המשפחתי שלו מכרו את כל זכויותיהם בדירה- עקרון התא המשפחתי
סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 קובע כי כדי ליהנות מפטור מס שבח על מוכר הדירה למכור את כל זכויותיו בדירה, כאשר יראו את בן זוגו וילידיהם עד גיל 18 (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד וילדים נשואים) – כמוכר אחד לצורך הוראות הפטור ממס שבח.
"לענין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד"
אם כן, כדי ליהנות מפטור מס שבח על מוכר דירה למכור את כל זכויותיו בדירה, כאשר יראו את בן בן זוגו וילידיהם עד גיל 18 (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד וילדים נשואים) – כמוכר אחד לצורך הוראות הפטור ממס שבח.
על כן, בבואו של מוכר דירה לבקש פטור ממס שבח הרי שעליו לקחת בחשבון את כל הדירות שבבעלות התא המשפחתי שלו, שכן במידה ובן משפחה מכר דירה בעבר יראו את כל אחד מבני המשפחה (התא המשפחתי) כאילו כל אחד מהם מכר דירת מגורים.
אם מוכר דירה מכר רק חלק מזכויותיו בדירה (ולא את כולן) או הותיר בידיו זכויות (כגון בעלות), לא יהיה המוכר זכאי לקבלת פטור ממס שבח.
4. עילה לפטור מתשלום מס שבח
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, קובע מס' עילות לקבלת פטור מתשלום מס שבח.
פטור מתשלום מס שבח אחד ל – 4 שנים
פטור מתשלום מס שבח לדירה יחידה
פטור מתשלום מס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה
פטור מתשלום מס שבח בהחלפת שתי דירות לדירה שלישית (פטור חד פעמי למכירת 2 דירות)
פטור מס שבח בגין מכירת 2 דירות מגורים נוספות (הוראת שעה)
פטור מס שבח במכירת דירת מגורים שאינה מזכה (משרד)
פטור מס שבח בגין מכירת דירה שהתקבלה במתנה
פטור מס שבח לדירה שהתקבלה בירושה
מכירת דירת מגורים מזכה כשמחירה מושפע מזכויות בנייה
