רכישת דירה הינו מהלך משמעותי בעבור רבים מאיתנו. למעשה המדובר ברכישה משמעותית (ואולי הגדולה ביותר שנבצע במהלך חיינו), משכך קיימת חשיבות גדולה לשלבים המקדמיים ועוד בטרם ייחתם הסכם המכר לרכישת הדירה.
זכרון דברים
האם כדאי לחתום על זכרון דברים?
לעיתים נוהגים צדדים בטרם חתימה על הסכם לרכישת הדירה ועוד בטרם נערכו הבדיקות המקדמיות הנדרשות לחתום על זכרון דברים.
חלק מהאנשים רואים בכך כמעין הסכם "שולי" בעל חשיבות משנית שיש בו כדי להביע את נכונות הצדדים להתקשר בהסכם עתידי לרכישת דירה, חלקם רואים בכך דרך לחייב את הצד השני שלא למכור את הנכס לצד ג' עד שהצדדים יחתמו על הסכם לרכישת הדירה וכו'.
חשוב לדעת, בניגוד לרבים החושבים כך, זכרון הדברים הינו הסכם אשר עלול לחייב את הצדדים לכל דבר ועניין ובכך עלול לפגוע בצדדים מבלי שאלו התכוונו לכך.
הפגיעה בצדדים יכולה להיות בכמה מישורים, כגון: פגיעה ביכולת המיקוח והמשא ומתן לקראת עריכתו של הסכם המכר, בחיוב הצדדים מבלי שנערכה בדיקה משפטית מיקדמית ונאותה אודות מצבו המשפטי של הנכס (כגון היותו נקי משעבודים, עיקולים וזכויות צדדים שלישיים), במועד חובת הדיווח לרשויות המס (שכן מועד החתימה על זכרון הדברים הינו המועד הקובע לדיווח) ועוד כהנה וכהנה סוגיות חשובות שראוי לתת עליהן את הדעת.
מכאן, ובטרם חתימה על זכרון דברים מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין בתחום ובכך להימנע בעתיד מחשיפה לסיכונים שלא לצורך.
נטילת משכנתא
רבים מרוכשי הדירות מבקשים ליטול הלוואה מהבנק (משכנתא) לצורך רכישת דירה. מומלץ לפנות אל מס' בנקים כדי לבדוק את האפשרות ליטול משכנתא בתנאים הטובים ביותר. חשוב לדעת, כי בטרם תחתמו על הסכם המכר יהיה בידכם "אישור עקרוני" לקבלת משכנתא מהבנק. "האישור העקרוני" ניתן לאחר פנייה לבנק והגשת בקשה לקבלת משכנתא, במסגרתה מוסר מבקש המשכנתא פרטים אודותיו ואודות הנכס אותו הוא מעוניין לרכוש. לאחר שהבנק עורך את הבדיקות הנדרשות, וככל המבקש עומד בדרישות הבנק, יינתן אישור עקרוני בו יפרט הבנק את סכום המשכנתא המאושר ותנאי המשכנתא בכפוף לתנאים שונים.
קבלת אישור העקרוני מאפשרת לרוכש להתקדם בתהליך ולמעשה לתכנן את התקציב לצורך רכישת הנכס. מכאן, בהעדר אישור עקרוני קיים סיכון שהבנק לא יאשר את סכום הלוואה המבוקש (או חלק ממנו) ובתנאים המבוקשים ורוכש עלול למצוא עצמו כבול בהסכם מכר ללא יכולת ממשית להעביר את התמורה המוסכמת.
קבלת ייעוץ מעורך דין מקרקעין
אם בכוונתכם למכור או לרכוש דירה מומלץ עוד בטרם תתחילו בתהליך המכירה/רכישה להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.
עורך דין מקרקעין יערוך עבורכם את הבדיקות המקדמיות הנדרשות לפני חתימה על הסכם המכר ורכישת הדירה, בין היתר, בדיקת מצבו המשפטי של הנכס (היותו נקי משעבודים, משכונים, עיקולים, זכויות צדדים שלישיים וכו'), יערוך עבורכם תכנון מס נכון (פטור, הפחתה או הקלה בתשלום מס שבח/רכישה – תכנון מס נכון יכול למנוע/להקטין תשלומי מס מיותרים אשר יכולים להגיע לסכומים גבוהים ביותר), יקטין חשיפה לסיכוניים משפטיים שלא לצורך ויגן על האינטרסים המשפטיים שלכם עד להשלמת העסקה.
מידע וקישורים רלוונטים לרוכש דירה
- פטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים
- פטורים/ הקלות מתשלום מס רכישה
